Hamptons, East Coast fastighetsinvestering: Att köpa ett hem i badbyn där filmstjärnor bor

Designer Thierry Despont uppgraderade interiören

Välklackade New York-människor har länge flytt från staden för att ha hem i havet i Hamptons, klusteret av byar som är kända för vackra stränder, trendiga restauranger och kändisar. I byarna Southampton och East Hampton kommer fastigheter vanligtvis med en hektar mark, en pool, en tennisbana, ett överskott av sovrum och en prislapp på upp till 25 miljoner US $. Hemägare här inkluderar flera Forbes-miljardärer, hedgefondförvaltare och kändisar som Jennifer Lopez, Scarlett Johansson och Paul McCartney.

Liksom många rika marknader för andra hem, finns Hamptons på en separat nivå. Till skillnad från resten av USA: s bostadsmarknad drivs försäljningen av en befolkning av miljonärer och miljardärer som söker ett andra eller tredje hem eller vänder sig till fastigheter som en alternativ investering. Även om marknaden inte är immun mot fluktuationer på Wall Street - under finanskrisen stagnerade försäljningen i Hamptons när säljare höll fast vid fastigheter i hopp om att rida ut från marknaden - har det visat sig anmärkningsvärt motståndskraftigt.

Beläget på den östra spetsen av Long Island, tillhörde denna 30 tunnland stora havsförening en gång konstnären Andy Warhol

År 2013 hoppade transaktionerna från år till år med 52 procent och genomsnittspriserna steg med 40 procent och slog 17,4 miljoner US-dollar i vissa främsta områden. 2014 hade Hamptons ett rekordstort antal hushållsförsäljningar till rekordbrytande priser. Ett hus på en främst 18 tunnland stor strandplats som såldes för 147 miljoner dollar, vilket gör det till den dyraste försäljningen hittills i USA.

Efter ett rekordstort antal hushållsförsäljningar 2014 börjar saker och ting svalna. Både försäljnings- och medianpriser på Hamptons fastigheter är nere under 2015 från var de var förra året, enligt en ny rapport från Douglas Elliman Real Estate. Medianförsäljningspriset för ett hem i Hamptons sjönk 6,5 procent till 849 000 USD jämfört med 2014, enligt rapporten. Antalet bostäder som såldes sjönk med 15,7 procent till 590 i år, från 700 försäljningar vid denna tidpunkt förra året. Det genomsnittliga hempriset steg dock med 2,5 procent från år till år. Jonathan Miller, ordförande för Miller Samuel Real Estate Appraisers som författade rapporten, säger att 2014 såg en explosion av uppmätt efterfrågan när människor började överväga fastigheter igen för första gången sedan bostadskrisen. Denna efterfrågan resulterade i 700 försäljningar, ett rekordantal.

461 Ocean Road har över 7 000 sf med bibliotek och spa

Marknadstrender

• Under andra kvartalet 2015 föll Hamptons marknadsförhållanden under den hårda takt som sattes föregående år. Bostadspriserna var blandade medan antalet försäljningar minskade och listan ökade högre.
• Det var 590 försäljningar under andra kvartalet 2015, vilket är 15,7 procent färre försäljning än föregående årskvartal och den lägsta försäljningsaktiviteten som har sett för ett andra kvartal på tre år. Antalet försäljningar hittills minskade med 7,9 procent från samma period.
• Prisindikatorerna för den lyxiga bostadsmarknaden - de bästa 10 procenten av all försäljning - ökade under samma period. Försäljningspriset för lyxmedian var 1,8 procent högre till 5 293 750 US dollar och det genomsnittliga försäljningspriset för lyx ökade 6,6 procent till 6 775 USD 823.

"Den efterfrågan har mestadels tagits upp, så vad vi har nu är att priserna visar blandade trender, men försäljningen är nere", säger han. "Det finns inte samma känsla av brådskande känsla som det var för ett år sedan."

Paul Brennan från Douglas Elliman Real Estate i Bridgehampton säger att försäljningen hittills i år har varit upptagen i den nedre delen, mellan 1 till 5 miljoner dollar, men försäljningen av high-end har varit förvånansvärt långsam. ”Förra året var det ett antal rekordövergripande erbjudanden. Alla frågar varför aktiviteten minskade. Kanske finns det lite prismotstånd. ”

Fastigheten Bridgehampton inkluderar också en nedsänkt tennisbana

Även om försäljningen inte bryter rekord, säger agenterna att de fortfarande är sunda. En del av frågan, enligt Zach Vachinsky på Bespoke Real Estate i Southampton, är bristen på lager för att möta efterfrågan på köparen. ”Det försäljningsbara lagret motsvarar inte den efterfrågan vi ser. I detta tankesätt är köparna vid priset extremt kunniga och tålmodiga för rätt sak. Waterfront är fortfarande kung, och vi ser handel hända på full begäran och mycket snabbt. ” Vachinsky och hans bror grundade Bespoke Real Estate 2014 och handlar uteslutande med fastigheter som är prissatta över 10 miljoner dollar. Vachinsky säger lyxiga husköpare tittar noga på kvaliteten på material, landskapsarkitektur och layout. ”När en köpare på denna nivå går in i ett hem kan de snabbt urskilja konstruktionsnivån och finishen,” säger han. Många köpare förväntar sig uppvärmda gunite-pooler, inomhus spa, gym, vinkällare, teatrar, mediarum, nedsänkta tennisbanor, smarta hemsystem och till och med virtuella idrottsrum.

Big E Farm

Traditionellt har det mest önskvärda territoriet varit söder om Montauk Highway där de bästa stränderna är. Avgränsningslinjen har suddig och egenskaper så långt som Montauk och North Shore har blivit önskvärda.North Fork är tystare och mindre utvecklad och hem för gårdar, vingårdar och mindre fastigheter med lägre prispunkter.

Men utbudet är betydande. En stor vinodling finns för närvarande på marknaden för 25 miljoner dollar. Montauk, som ligger på den östra spetsen av Long Island, förändras också. En egendom vid vattnet som en gång ägdes av konstnären Andy Warhol är för närvarande noterad för 85 miljoner dollar. Föreningen, som inkluderar sex stugor och en närliggande hästgård, byggdes ursprungligen som ett fiskeläger. Warhol och Paul Morrissey, som regisserade flera av konstnärens filmer, köpte anläggningen för 225 000 US-dollar 1971. Fastighetens nuvarande ägare är J.Crews vd, Mickey Drexler. Han köpte Warhols egendom 2007 för 27 miljoner dollar och tog den hyllade arkitekten Thierry Despont för att renovera interiören. "Den här egendom är unik på östkusten," säger Paul Brennan, som har listan. ”Det personifierar Montauk. Du kan aldrig bygga det igen. ”

Denna berättelse publicerades först i Palace Magazine