Off White Blog
UBS Global Real Estate Bubble Index för fjärde kvartalet 2019

UBS Global Real Estate Bubble Index för fjärde kvartalet 2019

Mars 17, 2024

Palace magazine är stolt över att Alexander Karolik Shlaen, grundare av den Singapore-baserade Panache Management Pte Ltd, som är engagerad i fastighets- och teknikinvesteringsprojekt, kan skriva in sina tankar om denna UBS 2019 Real Estate Bubble Index Report. UBS Global Real Estate Bubble Index som publicerades tidigare i år ger oss några anteckningar om Singapore, Tokyo och Hong Kong, de enda asiatiska städerna i indexet. Tokyo-priserna har stigit de senaste 4 till 5 åren trots Japans negativa demografi som så småningom kommer att dra fastighetspriserna ner. Det mesta av tillströmningen av befolkningen till Tokyo är av lokalbefolkningen som överger mindre städer och flyttar till detta enorma ekonomiska centrum.

Singapores fastighetsmotståndskraft håller fortfarande

"UBS Global Real Estate Bubble Index sätter bostadsmarknaden i ett långsiktigt perspektiv och är utformat för att spåra risken för fastighetsprisbubblor i globala städer," - UBS


Även utländska köpare är mycket aktiva i bostadsfastigheter, men vissa kanske undrar vem de kommer att sälja sina fastigheter om några år när de letar efter en utgång. Det är osannolikt att lokalbefolkningen kommer att köpa, och de kommer definitivt inte att kunna fylla det tomrum som skapas även om en del av de nuvarande investerarna beslutade att sälja. Även om de flesta kommer att hitta Japan mer attraktiv som turistdestination och de strategiskt belägna fastigheterna kommer att njuta av god hyra från Airbnb-avkastning.

"På global nivå uppväger den ekonomiska osäkerheten effekten av sjunkande räntor på efterfrågan på bostäder i städerna," säger Mark Haefele, investeringschef vid UBS Global Wealth Management. ”

Hong Kong är som alltid högt uppe i denna typ av index med mycket positiv fastighetsindikation. Men vi måste fortfarande se någon prisminskning i denna ständigt efterfrågade stad, att till och med den aldrig tidigare skådade sociala oron inte verkar påverka dess stratosfäriska priser. Man bör undra om prissättningen där är en "bubbla" eller bara ett resultat av en verklig, stark efterfrågan på fastigheter i denna superstad. Och utan tvekan betalar Hongkongers dyrt för sina hem. De kommer att behöva 22 års arbete för att köpa samma lägenhet i deras stad som kommer att ta en singaporean bara 12 år.


Fakta om kvalificerad arbetare och hur han / hon kommer att behöva tjäna sitt arbete för att köpa en fastighet

Fakta om kvalificerad arbetare och hur han / hon kommer att behöva tjäna sitt arbete för att köpa en fastighet

Det tar oss till Singapore. Bland alla 24 världsstäder i UBS Global Real Estate Bubble Index är det bara fyra som har det nuvarande värdet på sin fastighet under kostnaden 2008. Dessa fyra städer är Milan, Chicago, Dubai och Singapore. UBS indikerar att priset är rättvist för Singapore-marknaden, men läsarna bör notera att medan andra städer som anges i indexet beräknas i den breda betydelsen av deras fastighetsmarknad, i Singapore är cirka 80 procent av marknaden under regeringen byråer kontroll, vad som kallas bostadsutvecklingsnämnden, eller HDB.

Vilket innebär att endast 20 procent av Singapore-fastighetsmarknaden är på den privata marknaden. De allra flesta singaporeer äger och bor i HDB, medan en liten procentandel av Singaporeanerna bor i lägenheter och landade fastigheter. Majoriteten av lägenheterna hyrs ut till utlänningar, som begränsas av bestämmelser för att köpa eller hyra HDB: er. Således är beräkningen av hur många år det tar att köpa en fastighet i Singapore inte helt korrekt här, eftersom det tar mycket färre år för lokala medborgare att köpa sin subventionerade HDB. Med hänsyn till dessa punkter är det ganska tydligt att den privata marknaden i Singapore ligger långt under dess verkliga värde. Singapore bevisar sig gång på gång för att vara relativt överkomligt i global skala. Men priserna kommer inte att stiga mycket när som helst på grund av de hårda kylningsåtgärderna som finns. Dessa åtgärder är skyldiga att föra de privata marknadspriserna under deras verkliga värde, vilket vi kan se av denna indexjämförelse. Samtidigt som priserna i Singapore sjönk under de senaste tio åren ökade inkomsterna för den lokala befolkningen. Jag uppskattar den stadiga uppskattningen av fastighetspriserna på medellång till lång sikt. Jag förutspår också att räntorna kommer att vara mjuka under kommande år, vilket kan påskynda uppskattningen av denna begränsade och attraktiva fastighetsmarknad. Läs om Alex Shlaens andra berättelser här.


Luxury Expert-spaltist - Alexander Karolik-Shlaen

Luxury Expert-spaltist - Alexander Karolik-Shlaen

Om Alexander Karolik Shlaen
Alexander Karolik Shlaen, Executive MBA, är grundaren av den Singapore-baserade Panache Management Pte Ltd som representerar Aston Martin Interiors, Tonino Lamborghini Casa och Formitalia designlinjer i Asien. Panache Management är involverat i investeringar i fastighets- och teknikinvesteringar och tillhandahåller lyxinredning och design för exklusiva fastigheter, privata jetplan och superyachter. Shlaen har dykt upp i olika regionala och globala medier och har skrivit lyxsexpert-kolumnerna för regionala affärsmagasiner sedan 2009. Han var också ordförande för domarnas panel för Asia Property Awards och är ofta försökt att delta i etablerade affärsforum. Läs mer om
PanacheManage.com

En annan insikt: Lista Sothebys International Realty, Singapore.

Huan Mei

Han Huan Mei, direktör, forskning, lista Sothebys internationella fastighet.

Det är känt att prisbubblor förekommer då och då på de flesta fastighetsmarknader - tecken på detta inkluderar uppstart av bostadspriser i en snabbare takt än ökningen av inkomster, låga räntor, överdrivna hypotekslån, hög likviditet och utströmning av utländska medel.Diagrammet från UBS visar att Hong Kong, München, Toronto, Vancouver och Amsterdam var de fem dyraste städerna 2018 på grund av den snabba ökningen av bostadspriserna. I den andra änden av skalan rangordnades Chicago som "undervärderad" medan Milan, Singapore och Boston ansågs vara "rättvist" värderade. Bostadsmarknaden i Singapore är en kontrollerad fri marknad eftersom regeringen övervakar den noggrant och kommer att ingripa för att säkerställa stabilitet och hållbar prisutveckling. Insatser är nödvändiga för att hålla de privata huspriserna på en jämn köl mitt i hög likviditet för investerbara fonder i systemet. Ofta gör Singapores varaktiga status som säker hamn det till en gynnsam destination för fastighetsinvesteringar. Kylåtgärder som skärpning av finansieringen och införande av högre stämpelavgifter har varit ganska framgångsrika i Singapore, men inte så i andra städer som Hong Kong och Vancouver.

”Singapore har varit kvar i kategorin ganska värderad, relativt oförändrad när det gäller bubbelrisk. Bostadsmarknaden i Singapore är en fri marknad i en kontrollerad miljö eftersom regeringen övervakar den noggrant och kommer att ingripa för att säkerställa stabil marknadsstabilitet och hållbar prisutveckling. Insatser är nödvändiga för att hålla de privata huspriserna på en jämn köl mitt i hög likviditet för investerbara fonder i systemet. Ofta gör Singapores varaktiga status som säker hamn det till en gynnsam destination för fastighetsinvesteringar. Kylåtgärder som skärpning av finansieringen och införande av högre stämpelavgifter har varit ganska framgångsrika i Singapore, men inte så i andra städer som Hong Kong och Vancouver. Jämförelsevis kan en överdrivet bostadsmarknad möta större risker när vi står inför motvinden av en lågkonjunktur på grund av det långvariga handelskriget mellan USA och Kina och ett Brexit utan affär. " - Han Huan Mei, direktör, forskning, lista Sothebys internationella fastighet.

Prisökning för UBS 2019

Prisökning för UBS 2019

När vi står inför motvinden av en lågkonjunktur på grund av det långvariga handelskriget mellan USA och Kina och ett Brexit utan affär, kommer det att bli svårare att korrigera en överdrivet bostadsmarknad för att göra husen mer prisvärda.

Boxed: What’s Happening in APAC

UBS Global Real Estate Bubble Index säger: Bubblaindexpoängen har inte ökat i APAC-städer under de senaste fyra kvartalen. I Hong Kong har momentumet minskat och priserna har fallit något sedan mitten av 2018. Trots att staden fortfarande befinner sig i ett bubbelriskområde, med tanke på att priserna har fördubblats under de senaste tio åren, finns det ingen grundläggande trendomvändning i sikte. Ändå är högre prisvolatilitet sannolikt de närmaste kvartalen. Singapores bostadsmarknad har däremot varit anmärkningsvärt stabil under de senaste åren. Åtgärder i lagstiftningen har visat sig vara effektiva och begränsat överdriven prisökning. De verkliga priserna är i princip på samma nivå som 2012, så att staden förblir i det värderade territoriet. I Sydney, en stad som befann sig i ett bubbelriskområde för bara två år sedan, faller priserna ner. De korrigerades med ett tvåsiffrigt nummer inom ett år, vilket sänkte indexpoängen betydligt. Lägre utländsk köpaktivitet och stramare bostadsutlåning fortsatte att dämpa den totala efterfrågan. Däremot har priserna i Tokyo stigit med 5 procent årligen sedan 2014, frikopplat från resten av landet. Som en följd av detta har marknaden anslutit sig till gruppen av högst prisvärda städer och värderingen har ökat.

Relaterade Artiklar