Vad är nästa för London Real Estate Post-Brexit?
Under timmarna och dagarna efter folkomröstningen i Storbritannien, där 51,9% av väljarna valde att lämna EU, såg en stor del av landet i chock. Kampanjen hade varit en bitter och visceral kampanj, drivet av att anställa retorik kring brittisk invandring, ekonomin och den byråkratiska eliten, men många i Storbritannien och utomlands förväntade sig inte att omröstningen skulle leda.
När världen kämpade med resultaten reagerade marknaderna i en skala som inte sågs sedan finanskrisen. Pundet sjönk till det lägsta sedan 1985, asiatiska aktier tumlade och bara några dagar senare kom nyheter om att Standard & Poor's hade tagit bort Storbritannien från dess trippel-A-kreditbetyg. Omröstningen har inrättat nationen för bittera skilsmälsförhandlingar framöver, och eftersom det inte finns något prejudikat för ett land som lämnar EU: s 28-medlemsstatliga handelsblock, råder osäkerheten om hur exakt Storbritannien kommer att förhandla om sin nya position inom det politiska och ekonomiskt landskap.
Denna osäkerhet har redan påverkat fastighetsmarknaden, särskilt i London där vissa köpare har dragit sig ur inköp, oroade över stadens framtid. Det brittiska finansministeriet varnade före omröstningen att priserna på bostadsfastigheter skulle vara så mycket som 18% lägre om landet röstade att lämna. Howard Archer, chef för europeisk och brittisk ekonom på IHS Economics, sa att bostadsmarknadsaktiviteten och priserna låg på "mycket allvarlig risk för en utökad, markant nedgång efter Storbritanniens beslut att lämna" Europeiska unionen. Han förutspår att bostadspriserna kan sjunka 5% under andra halvåret 2016 och ytterligare 5% 2017.
"Omröstningen för Brexit kommer att generera en period med förnyad osäkerhet på den främsta bostadsmarknaden i London", säger Liam Bailey, global forskningschef vid Knight Frank i London. ”En del efterfrågan, särskilt från investerare, kommer att försenas och i vissa fall omdirigeras”.
Brexit presenterar förnyad osäkerhet efter en rad händelser som redan har dämpat Londons fastighetsmarknad. Från 2009 till 2014 gjorde London upprepade gånger rubriker för rekordöverföring av superprimärgårdar till rika köpare från Ryssland, Mellanöstern och Asien, många av dem i stadens centrala stadsdelar, de så kallade "gyllene postnummer" som inkluderar Belgravia , Knightsbridge, Kensington, Mayfair och Holland Park. Sedan 2014 har marknaden dock minskat. '
Några av motvindarna har kommit i form av skatter. En ny stämpelsats, som infördes i december 2014, debiterar 10% på fastigheter värda över 925 000 GBP (1,3 miljoner USD) och 12% för de över 1,5 miljoner GBP (2,5 miljoner USD). Från och med april i år står köpare av andra bostäder och fastigheter för uthyrning till en annan skatt. en 3% stämpelavgift avsedd att jämna fältet mellan investerare och första gången köpare.
Effekten av de nya stämpelsatserna upplevdes redan på marknaden, med betydligt färre transaktioner registrerade inom USD 2 miljoner plus. Sedan gav Brexit-kampanjen köpare och säljare ytterligare paus. "Köpare och säljare skjutit upp beslut på grund av utsikterna att komma in i okonomiskt och politiskt territorium," säger Tom Bill, chef för London Residential Research på Knight Frank. Enligt data från Knight Frank förblev efterfrågan dämpad i maj 2016 även för fastigheter där prisfrågorna hade sjunkit med 10% eller mer.
I en stad som drar stora investeringar från internationella marknader är lokala politiska omvälvningar bara en del av pusslet. Under det senaste året har stora utländska investerare i brittisk fastighet drabbats av sina egna bakslag: låga oljepriser i Mellanöstern, valutaproblem i Ryssland, en lågkonjunktur i Brasilien och aktiemarknadsuroen i Kina, som alla har bidragit till få höga -end transaktioner. Under 2014 utgjorde Mideast-investerare 15% av de främsta köparna i centrala London; 2015 utgjorde de 4%.
Enligt Yolande Barnes, chef för världsforskning vid Savills, blev Brexit-kampanjen en bekväm ursäkt för en avmattning på marknaden som redan inträffade. Savillsiffrorna visar att priserna i centrala London sjönk med 6% 2015 och affärsvolymerna sjönk upp till 40%. "Brexit har varit en mycket bra ursäkt för människor att inte göra någonting på en marknad där människor inte skulle ha gjort någonting", säger Barnes.
Icke desto mindre har det oväntade folkomröstningsutfallet lagt till ett annat, större hinder för en marknad som fortfarande anpassade sig till stämpelskatter och globala geopolitiska faktorer. "Den främsta London-fastighetsmarknaden skulle dra nytta av något som verkar osannolikt på kort sikt: ett oundvikligt sex månader", säger Knight Frank's Tom Bill.
För vissa utländska investerare utgör emellertid den nuvarande oron en möjlighet. Köpare kommer att få ett ökat värde för att köpa Londonfastigheter till följd av en avskrivning av sterling, säger Peter Wetherell, en Mayfair-baserad mäklare. "För utländska köpare kommer denna stora och dramatiska minskning av värdet på sterling effektivt att kompensera Stamp Duty och skattejusteringar och det kommer att göra prime London-fastigheter till en lukrativ investering för utländska investerare som är tillräckligt djärva för att ta en poäng trots marknadens osäkerhet."
The Beecham Penthouse Terrace
För många som tror på Londons långsiktiga motståndskraft förändrar de nuvarande marknadsstörningarna inte stadens övergripande attraktivitet, särskilt inte som ett fristad för bevarande av välstånd.Forskning från Knight Frank visar att staden under det senaste decenniet har dragit mer än dubbelt så många personer med hög nettovärde från tillväxtmarknader (114 000) än USA och Australien tillsammans (42 000 respektive 22 000). Investerare dras av stadens säkerhet, bra skolor, grön miljö och central tidszon, vilket faktorer som osannolikt kommer att förändras till följd av Brexit-omröstningen.
Staden investerar också aktivt i framtiden. En bredare titt på fastighetsmarknaden avslöjar också att även om efterfrågan på Prime Central London-fastigheter har minskat under de senaste åren har det funnits en ökning av intresse kring större London, där förnyelseprogram och förnyade anslutnings- och infrastrukturprojekt förändrar lyxlandskapet levande.
"Eftersom Londons gyllene postnummer blev mindre prisvärda efter finanskrisen, har köpare allt mer letat efter bättre värde längre bort", säger Tom Bill. Även om de letar efter bättre värde vill de fortfarande "bäst i klassen specifikationer och anläggningar", och det innebär att det finns ett växande fokus på kvaliteten på system snarare än en önskan att befinna sig inom ett specifikt område.
Utvecklare har utnyttjat denna efterfrågan, och det höjer den övergripande kvalitetsnivån för nybyggnationer, som i allt högre grad inkluderar rekreationspaket, tjänster, kommersiella och kulturella komponenter. Även om sådana experiment inom urbanism och ställeframställning är vanliga i städer som Miami, Hong Kong eller Singapore, är de ett relativt nytt fenomen i London.
Southbank, ett av de första områdena som återupplivades, var inte tidigare på kartan för rika investerare, men har upplevt en snabbare tillväxttakt jämfört med andra främsta kvarter och fungerar som ett exempel på hur nya marknader kan mogna, säger Tom Bill. Förutom The Shard (den högsta byggnaden i Västeuropa) är området platsen för More London, master planerad av Foster + Partners och One Tower Bridge, ett projekt från Berkeley Homes som kombinerar lyxbostäder med affärer, restauranger, fotgängare gångvägar och en livlig park vid floden.
Förutom sina kulturella erbjudanden, The Ivy, tillkännagav ett populärt brasseri i London nyligen planer på att öppna en bottenvåning vid One Tower Bridge, och London Theatre kommer snart att ockupera utvecklingens 900 platser sjunkna teater. Själva planen innehåller betydande utrymme för utomhusliv, också en nyhet för London. "Det som verkligen är speciellt med detta projekt är mängden dynamisk terrass och takutrymme, tillsammans med utomhuskök, badtunnor och lusthus", säger Murray Levinson, en partner på Squire & Partners som designade projektet.
Från toppen av Tower Penthouse, som levereras komplett med en takterrass och badtunna, kan du se över Themsen till staden London, Tower Bridge, Tower of London och därefter. De lägre byggnaderna, belägna mot floden, har skjutbara glasdörrar som vetter mot breda terrasser med utsikt över stadshuset och Tower Bridge. Synspunkterna har varit en stark försäljningspunkt för projektet, som för närvarande är 90% sålt. Byggnadskvaliteten (interiören har handgjorda snickerier, polerade marmorbänkskivor, Miele-apparater och hemmeautomationssystem) har också varit ett drag, liksom bekvämlighetspaketet: 24-timmars conciergeservice från Harrods Estates, ett gym, spa och inomhuspool ingår. Cirka 23 enheter kvar, inklusive utvalda takvåningar. Dessa priser är cirka 3 900 USD per kvadratfot.
Konceptet med blandad användning sprids också i större London med system som Nine Elms planerade att innehålla 20 000 nya hem, och längre västerut, White City, som är platsen för en översyn av 10 miljarder USD som syftar till att omvandla området från en stark , till stor del kommersiellt landskap i ett livligt område med 5 000 nya hem, butiker och ett kontorsnav för medierelaterade företag. Som en del av väckelsen omvandlar London-utvecklaren Stanhope det tidigare BBC-huvudkontoret till lyxbostäder.
I öster multipliceras höga torn också i en stad som en gång definierades av en mer enhetlig, lågskalig urbanism. På Canary Wharf har Herzog & de Meuron designat ett nytt torn med namnet Rolling Pin på grund av sin höga cylindriska form, och Foster + Partners har designat South Quay Plaza, det högsta bostadsprojektet som för närvarande håller på att byggas i EU.
Bostadssida av Canary Wharf, London
Historiskt sett är en upptagen hamn, och mer nyligen platsen för ett växande finansdistrikt, Canary Wharf också en allt mer eftertraktad plats att bo. Förväntningarna på framtida tillväxt förstärks av ankomsten av den nya Crossrail Line, planerad att köras 2018, vilket kommer att avsevärt minska restiderna till centrala London. Idag känns området fortfarande till stor del företags, men utvecklarna avser att blanda bostads- och kommersiella program med ökad anslutning när samhället mognar.
"Canary Wharf blir mer blandad och kommer att växa till en befolkning på 200 000", säger Harry Lewis, VD för Berkeley Homes som utvecklar South Quay Plaza. "Uthyrningsavkastningen är högre här, och Crossrails ankomst kommer att bli en spelbytare."
South Quay Plaza ligger vid vattnet precis mittemot CBD och även om många av de intilliggande byggnaderna är byggda ända till kanten av strandlinjen, ville Grant Brooker, chef för Studio på Foster + Partners komma till webbplatsen annorlunda. "Det är viktigt att släppa dagsljuset igenom",
säger han och förklarar att genom att skeva de kubformade tornen, som har ett relativt litet fotavtryck (över 64% av webbplatsen inte kommer att utvecklas), kunde han skapa många fler exponeringar. "Byggnaden har ingen baksida", säger han. ”Varje enhet har fantastiskt fasad”.
Brooker team använder också sin omfattande erfarenhet av att utforma byggnader internationellt för att skapa ett omfattande bekvämlighetsprogram, som har en hälsoklubb, spa och 20 meter pool, och en beboarklubbsalong som sträcker sig över hela 56: e våningen och inkluderar en bar, screening rum och en stor terrass. "Den typ av bekvämlighet som krävs för att en byggnad verkligen ska fungera saknades i tidigare utvecklingar i London", säger Brooker.
South Quay Plaza är planerat för ockupation från och med 2020 och kommer att innehålla 888 enheter över 36-vånings- och 68-våningar tornet, allt från studior till bostäder med tre sovrum och takvåningar. Hittills har Berkeley Homes släppt 350 enheter med priser från 990 000 USD. Hittills har hälften av dessa enheter sålt och efterfrågan från Asien har varit stark: 50% av projektets internationella köpare kommer från Kina.
Adam Challis, chef för bostadsforskning vid Jones Lang LaSalle säger att regenereringsprogram som Canary Wharf är särskilt populära bland asiatiska köpare eftersom de förstår den långsiktiga investeringspotentialen. "De förstår det för att de har sett det hända i sina egna länder", säger han. Challis har också noterat en övergripande förändring i köparnas inställning de senaste åren, där investerare tar en lång syn, tittar noga på program, system och stadsdelar och närmar sig beslutet som en investering i London som helhet.
Tiden kommer att visa hur Storbritannien lyckas förhandla om sin utgång från Europeiska unionen och hur London mässor till följd av förändringarna. Mycket kommer att bero på Brexits varaktiga konsekvenser för brittiska företag, särskilt de i landets enorma finansiella sektor. Innan folkomröstningen beräknades Londons befolkning växa med 100 000 människor per år under nästa årtionde och bostadstillgången höll efter. För dem som tror på stadens framtid och fortsatt potential för tillväxt, kan det nu vara en lämplig tid att ta steget.
Denna artikel publicerades först i PALATS.
