4 Booming Waterfront Destinationer

Internationella köpare dras till exklusiviteten hos fastigheter vid vattnet, vilket håller dem i hög efterfrågan. Detta, med brist på utbud, kommer att se priserna fortsätta att stiga. Våra vänner kl YachtStyle titta på utvalda exempel i Sydney, Auckland, Phuket och Samui.

Sydney, Australien

Rekordförsäljning rikligt när fastighetsmarknaden fortsätter att öka.

Av Sophie Kalkreuth

Från operahusens dramatiska vita skal till hamnbryggens stålbågar och yachterna som prickar viken - Sydneys hamn är en av världens mest ikoniska. Hemstränder vid vattnet, särskilt de som ligger strax öster om staden i Darling Point och Point Piper, utgör några av Australiens dyraste fastigheter. De visar också livsstilen vid vattnet, med tillgång till båtplatser och stränder bara några minuter från Central Business District (CBD).

Sydneys fastighetsmarknad är för närvarande på uppgång. 2013 registrerade Australiens bostadsfastighetsmarknad den starkaste årliga tillväxten sedan 2009 och Sydney-huspriserna steg med 15,2 procent enligt fastighetsinformationsföretaget RP Data. Staden registrerade också ett starkt högsta försäljningspris på 51,8 miljoner dollar, enligt Christie's Great Estates 2014 lyx definierade index.

"Lyxfastighetscykeln, som sjönk under 2012 från en höjd 2008, har ständigt förbättrats under de senaste två åren med flera rekordförsäljningar som uppnåtts," säger Ken Jacobs från Ken Jacobs-Christies International Real Estate, i Sydney. "Vi hanterade de två största försäljningarna i Sydney förra räkenskapsåret (1 juli 2013 till 30 juni 2014) till priser på 37 miljoner AU och 32 miljoner AU."

Bostadsförsörjningen i Sydney begränsas av geografiska begränsningar, regleringsregler och begränsad markfrisättning. Detta är en faktor som driver prisökningen - utvecklarna har enligt uppgift börjat omvandla föråldrade kontorsbyggnader till lyxprojekt för att möta efterfrågan. Internationella investerare, särskilt asiatiska köpare, driver också försäljningen. Även om lokala köpare fortfarande utgör huvuddelen av försäljningen i Sydney - bostadsköpare representerar endast 25 procent av lyxmarknaden - fanns det flera betydande försäljningar till kinesiska köpare under 2013, inklusive stadens högsta försäljning, en fastighet på 51,8 miljoner USD på vattnet.

"Sydneys närhet, säkra ekonomi, livsstil i världsklass och avslappnad kulturell atmosfär är en otrolig dragning för utländska köpare som letar efter en tillgänglig länk till Asien," säger Jacobs.

Crown Group, en Sydney-baserad utvecklare, lanserade Sky by Crown och Viva av Crown 2013, och den utländska efterfrågan stod för 20 procent av försäljningen. Enligt koncernchef Iwan Sunito har Sydney dra nytta av marknadskylningsåtgärder i Asien. "(Platta) priser i CBD är 30 till 50 procent mindre (än) en motsvarande plats i Hong Kong eller Singapore."

De högsta priserna uppnås av fastigheter vid vattnet med bilder på vykort över bron, operahuset och hamnen, även om försäljningspriserna varierar mycket beroende på fastigheten. "Det är viktigt att betona att pratehastigheten per kvadratmeter på Sydney-vattnet kan vara mycket vilseledande eftersom det finns vilda variationer på grund av plats, utsikt, kontur, aspekt, anläggningar etc." säger Ken Jacobs. "Sammanfattning av detta är bristen på ledig mark, så i de flesta fall, om en köpare vill bygga ett nytt hem måste han köpa ett befintligt hem och riva det."

På Point Piper, till exempel, kan priserna variera mellan 18 000 USD och 30 000 PS / AU för bostäder vid vattnet som har rivits och 20 000 USD till 39 000 PS / AU för förbättrad värde för etablerade bostäder. Dessa priser sjunker avsevärt utanför superprimområdet.

På senare år har nybyggda villaprojekt också rapporterat starka försäljningspriser. Lägenheter i Buckhurst vid Point Piper såldes för mellan 9 miljoner dollar och 13 miljoner dollar när marknaden låg. Projektet inkluderar bara sex lägenheter på cirka 380 kvm. Vid Pacific Bondi Beach, en utveckling vid vattnet vid en av Sydneys trendiga östra stränder, såldes två angränsande takvåningar för 21 miljoner dollar. Några nya projekt vid vattnet utvecklas för närvarande på Barrangaroo, platsen för ett nytt kasino.

Framöver förväntar sig fastighetsanalytiker fortsatt, om än mer måttlig, tillväxt i Sydneys lyxsektor. '' Såvida det inte är en stor ränteökning eller ekonomin kraschar, som båda är mycket osannolika, kommer vi att se ytterligare vinster på den superprima fastighetsmarknaden, säger Shane Oliver, chefekonom på AMP-kapital. Det är emellertid osannolikt att den intensiva efterfrågan som sågs 2013 kommer att kvarstå i år, säger John McGrath, VD för McGrath Estate Agents. "Min gissning är 5 till 10 procent tillväxt i priser i år, men vissa marknadssegment kommer att prestera bättre än andra," säger han. I synnerhet förväntar han sig att "livsstilsmarknader", de nära staden och stränderna, kommer att fortsätta se prisökningar.

Marknadsöversikt

• 2013 registrerade Australiens bostadsfastighetsmarknad den starkaste årliga tillväxten sedan 2009.
• Sydney-huspriserna steg med 15,2 procent 2013, medan lägenhetspriserna steg 11,6 procent. Prisökningen inom lyxsektorn drivs av lågt utbud och stark efterfrågan från utländska köpare.
• En kinesisk medborgare stod bakom Sydneys toppförsäljning 2013, en egendom på 51,8 miljoner USD vid vattnet.

För övervägan

• 112 Wosleley Road, Point Piper
• Fem-sovrum modernt hem med utsikt över hamnen och 30 m exklusiv hamn fasad, inklusive en privat brygga. Designad för en strömmande inomhus- / utomhusstil, pool och terrass, avancerade beslag, avancerad säkerhet.
• Pris på applikation.
• www.kenjacobs.com.au
• 3 Lindsay Avenue, Darling Point
• Frank Lloyd Wright-inspirerad fastighet på en förstklassig tomt på 1 725 kvm med utsikt från Double Bay till Manly. Fem sovrum med balkong, 3,5 badrum. Master svit med kalksten badrum. Parkering för fyra bilar. Kan förtöja ett 100 fot fartyg.
• Pris på applikation.
• www.kenjacobs.com.au

Auckland, Nya Zeeland

Begränsat utbud och starkt migrationsflöde för att upprätthålla priserna på lyxiga bostäder vid vattnet.

Av Sophie Kalkreuth

Auckland har kanske inte den dramatiska hamnen i Sydney eller Hong Kong, men staden erbjuder en vacker kustlinje med stränder, klippor, lugna vikar och massor av hus vid vattnet. Stadens fastighetsmarknad har också fått fart, drivet av brist på hem, låga räntor och en öppen dörrpolicy som har uppmuntrat utländska investerare.

"Auckland har varit efterfrågad i alla sektorer med ökningen av utländska intressen, särskilt från Asien," säger Charlie Brendon-Cook från Luxury Real Estate Limited. ”Investerare kommer specifikt till oss från Singapore, Kina, Storbritannien, Amerika och Ryssland. Det finns fortfarande några attraktivt prisade fastigheter på enastående platser. I synnerhet Bay of Islands är en av de bäst bevarade hemligheterna. Men det upptäcks. ”

Hem runt om i staden blir också allt dyrare med världsstandarder. Genomsnittspriserna i Auckland ökade med 14,3 procent från året innan i mars 2014 - ett lyxhus på 4 000 kvadratmeter nära staden går nu upp till 3,5 miljoner dollar. Och priserna är högre längs vattnet. Beroende på kvalitet, storlek och plats, är priserna på fastigheter vid vattnet i genomsnitt runt NZ $ 4278psf.

Snabbt stigande priser i Nya Zeeland, särskilt i Auckland, gav Internationella valutafonden en försiktighet i april. "Oroet är att människor börjar förvänta sig att priserna fortsätter att öka och därför hoppar de in på bostadsmarknaden nu eftersom de är oroliga för att de kommer att prissättas senare och det sätter ännu mer uppåttryck," sa Brian Aitken från IMF.

I oktober 2013 införde Nya Zeelands reservbank, restriktioner för höga utlåningskrav (LVR), vilket fick försäljningsvolymerna att sjunka, men bara något. "Försäljningsvolymerna är fortfarande under den nivå som sågs innan LVR-begränsningarna trädde i kraft i oktober 2013, men verkar inte falla längre - faktiskt var försäljningen i juni bara 2 procent lägre än i samma månad förra året," säger ASB Bankekonom Daniel Smith.

Han säger att ett dopp i nya listor antyder att flödet av hem som kommer ut på marknaden förblev ganska lågt. ”Försörjningsbegränsningarna har lättat något under det senaste året, med totalt listor för närvarande cirka 14 procent högre än för ett år sedan. Det har bero på en liten minskning av försäljningen och en liten ökning av listorna. Nyckelorden där är "små" och "små" - antalet bostäder på marknaden förblir exceptionellt lågt enligt historiska standarder. ”

Smith säger att han förväntar sig att priserna kommer att fortsätta stiga i Auckland-regionen som drivs av starka migrationsströmmar och begränsat utbud, men inte i den takt som sågs under 2012–2013.

"Det finns ett antal blandade meddelanden på NZ-fastighetsmarknaden för närvarande," säger Joe Telford från Sothebys International Realty. "Men även om tillväxten har minskat under de senaste sex månaderna finns det fortfarande en hög efterfrågan på kvalitetsfastigheter på Auckland-marknaden."

Waterfront-fastigheten är särskilt eftertraktad och Telford säger att värdena fortfarande är höga och tillväxten är fortsatt stark i viktiga områden vid vattnet som Herne Bay, Mission Bay, Saint Hiiers, Devonport och Takapuna. I Herne Bay finns det till exempel mindre än 100 försäljningar per år. "Bristen på lager och hög efterfrågan driver tillväxten," säger han.

Internationella köpare driver också upp priserna, utdragna till exklusiviteten vid vattnet i Auckland och livsstilen och tillgången till vatten. ”En stor del av vår utredning om fastighet vid vattnet kommer från internationella köpare,” säger Telford. Till skillnad från många andra länder har Nya Zeeland inte stämpelskatt eller kapitalvinstskatt, även om vissa begränsningar gäller för utländskt äganderätt. Till exempel kräver egendom som klassificeras som 'känslig' av Overseas Investment Office (OIO) en Overseas Investment Application (OIA) för icke-Nya Zeelands invånare.

Detta gäller inte ofta för hus vid vattnet, säger Telford. "De flesta centrala fastigheter vid vattnet i Auckland kräver ingen OIA eftersom mycket få fastigheter är större än 6 500 kvm, vilket är tröskeln för att vattnet ska klassificeras som känsligt", tillägger han.

Hemstater vid vattnet kommer alltid att efterfrågas, tillägger Telford, och han räknar med att tillväxten kommer att fortsätta i linje med resten av Nya Zeelands fastighetsmarknad. "Det är omöjligt att skapa fler fastigheter vid vattnet och detta är den största fördelen med att äga det som anses vara den bästa fastigheten i Auckland."

Marknadsöversikt

• De genomsnittliga huspriserna i Auckland ökade med 14,3 procent från året innan i mars 2014. Fastighetspriserna kyldes dock något under april med en försäljning på cirka 15 procent under samma tid förra året.
• Fastigheter över N $ 500 000 fortsatte att sälja bra, med 547 bostäder som såldes i denna prisklass under april, vilket motsvarar den typ av siffror som uppnåtts under sommaren.
• Tillväxten är fortsatt stark i viktiga områden vid vattnet som Herne Bay, Mission Bay, Saint Hiiers, Devonport och Takapuna där utbudet är begränsat.

För övervägan

• 17 O’Neills Avenue, Takapuna, Auckland
• Waterfront fastighet ligger på 1 303 kvm plats med utsikt över Rangitoto Island från alla tre nivåer
• Inkluderar fyra sovrum, fyra badrum och två parkeringsplatser
• Ligger en kort bilresa över Harbour Bridge till Auckland City
• Pris på applikation. Ref # BSA10245
• www.auckland.nzsothebysrealty.com
• 35-39 Beach Road, Castor Bay, Auckland
• Ligger på en klipptopp på halvön mellan Milford och Castor Bay
• Inkluderar 1 000 kvm planlösning, 6 sovrum med eget badrum, hemmabio, pool, jacuzzi, uteservering
• Begärt pris: NZD $ 8 800 000 Ref # NZE10153
• www.auckland.nzsothebysrealty.com

Kamala, Phuket, Thailand

Lyxig marknad vid vattnet som återvinner sin glans.

av Alex Frew McMillan

Phuket och Koh Samui har alltid haft många attraktioner för utländska köpare av villor, även om de i teorin inte kan köpa landad fastighet i Thailand.

Längs "Millionaire's Mile", en grov väg längs Phukets västkust, nära Kamala Beach, går villorna till 8 miljoner dollar eller mer. En snabb sökning efter vägens namn ger alltid en smattering av fastigheter på marknaden. I själva verket visar den avancerade fastighetsmarknaden i Phuket redan en tidig trend mot stabil tillväxt och transaktioner har ökat med stora fastighetsaktörer som dagligen får flera förfrågningar från hela världen. I slutet av 2015 beräknas mer än 50 nya lyxfastigheter utvecklas. Denna ö blir den mest demonstrerade och livliga fastighetsmarknaden för lyxort i Asien - snabbt förbipasserar andra som Bali.

Bland dessa projekt har MontAzure-utvecklingen i Kamala kallats Phukets mest ambitiösa semesterbostadsprojekt sedan Banyan Tree Group startade Laguna för cirka 25 år sedan.

MontAzure kommer att utvecklas känsligt för att erbjuda 13 unika privata lyxgårdar, 70 lågbostadsbostäder vid stranden, och erbjuder lyxiga gästfrihetsfunktioner som en livsstilsbutik, pension och wellnessanläggningar, sofistikerade stranden mat- och nöjesplatser. Utvecklarna har engagerat ett team av masterplanerare, arkitekter och designers i världsklass. Projektet är en pärla av sällsynt kvalitet, en plats där orörd tropisk skog ger plats för en 250 meter lång sträcka av mjuk sand, skuggad av mogna Casuarina-träd.

Den första fasen av utvecklingen erbjuder köpare ett utbud av 13 expansiva lyxgårdar, vardera uppsatta på generösa tomter som sträcker sig från 4 900 kvm (52 ​​700 fm) till över 10 000 kvm (107 600 fm) i storlek. En treenighet av designtalanger var engagerad för att skapa dessa exceptionella hem - doyen av modern thailändsk arkitektur, Lek Bunnag, balinesisk inredningslegende, Jaya Ibrahim och Tierra Designs Martin Palleros som också behärskar planerade hela utvecklingen.

Varje gård har en privat pool, kompletterad med en barnpool och jacuzzi. Invånarna kan också koppla av i avskildhet med privata utomhusbadkar och duschområden på sovrumspaviljongens breda verandor. Taket har däck med gräsmattor och täckta matplatser är tillgängliga via en privat hiss. En stor variation av inhemska och planterade tropiska växter och träd dekorerar den vackert anlagda trädgården, i kombination med den hisnande utsikten över Kamala Bay, vilket gör utvecklingen till en säker fristad från stadens liv och rörelse.

Köpare kan anpassa villorna till deras villkor. Utöver deras lyxiga privata egendom har ägare privilegierad tillgång till stranden och en rad exklusiva bekvämligheter och tjänster som erbjuds på MontAzure Residents 'Beach Club. Den bredare utvecklingen kommer också att innehålla en rad integrerade gästfrihetskomponenter för att säkerställa att invånarnas önskemål och livsstilsbehov uppfylls effektivt.

Marknadsöversikt

• Utländska köpare förblir attraherade av villor i Phuket och Koh Samui, även om de i teorin inte kan köpa fast egendom i Thailand.
• På 'Millionaire's Mile' längs Phukets västkust, nära Kamala Beach, går villorna till 8 miljoner dollar eller mer. Sothebys International Realty listar flera vackra Phuket-fastigheter, inklusive en fastighet med fyra sovrum i Ao Makham, fem kilometer söder om staden Phuket, för THB165 miljoner (5,2 miljoner US $).
• Bill Barnett, verkställande direktör på gästfrihetskonsultföretaget C9 Hotelworks, betonade att Phuket är på en stark uppgång för lyxiga fastighetsfastigheter. Stora infrastrukturförbättringar och fortsatt stark tillväxt i turismen drar institutionella investeringar och skapar en stark önskan bland det ultrahöga nettovärdet i världen för lyxvilla, särskilt de med berömda kändisdesigners.
• CBRE Research visar att mer än 50 nya avancerade fastigheter kommer att komma in på marknaden i slutet av 2015.

MontAzure, Phuket

MontAzure kommer att utvecklas känsligt för att erbjuda unika privata lyxgårdar, lågbostadshus med bostadsrätter, samt lyxiga gästfrihetskomponenter som livsstilsbutiker, pensioner och wellnessanläggningar, sofistikerade restauranger vid stranden och lågmälda nöjesplatser.Den första fasen av utvecklingen erbjuder 13 expansiva lyxfastigheter, var och en på generösa tomter som sträcker sig från 4 900 m 2 (52 700 f) till över 10 000 m 2 (107 600 f) i storlek.

Koh Samui, Thailand

I sin barndom, men växer.

av Alex Frew McMillan

I Koh Samui spår Knight Frank cirka 420 villaenheter på en marknad som mäklaren säger fortfarande är i sin linda. Cirka 89 procent av villorna på ön är i privata händer, många av dem nära Cheong Mon-, Chaweng- och Bophut-stränderna, de viktigaste turistbjudanden. Maenam- och Lamai-stränderna är uppåtgående och lugnare, men fortfarande på kort avstånd från handlingen.

Knight Frank säger att 55 procent av villorna på Koh Samui fortfarande finns på marknaden, med de mest populära inom THB20 miljoner till THB40 miljoner (630 000 dollar till 1,25 miljoner dollar) per villaområde. "Villor i detta prisklasse inkluderade vanligtvis sluttningar på sluttningarna, med panoramautsikt över havet och lite avstånd till stranden," noterar mäklaren.

Ett exempel är lyxvilla i boutiquen, Samujana, som har en samling av 25 lyxiga villor på sluttningarna. Utvecklingen öppnades först i mars 2012 som Koh Samuys mest exklusiva och diskreta lyxvilla. Samujana ligger på den mest eftertraktade platsen på ön och erbjuder fullständig integritet, bara några minuters bilresa från Samui International Airport. Det prisbelönta villaområdet ligger på en kulle, bara gångavstånd från stränderna i Choeng Mon och populära Chaweng, och har utsikt över en korallvik, vilket ger varje villa oavbruten havsutsikt och privat strandtillgång.

Alla villorna är designade av Asiens berömda Gary Fell av GFAB Arkitekter - var och en känslomässigt konstruerad i harmoni med de naturliga klippor och vegetation med en modern rymlig design och har stora sovrum med badrum, vardagsrum och matplatser, state-of-the -art kök, dedikerad parkering och privata pooler med oändlighet.

Aktiemarknaden tittar nu på resultaten från stora utvecklare i Thailand för att ge lite vägledning för marknadens inriktning. Det kan mycket väl vara på gång. Till exempel såg mark och hus, en av landets största utvecklare, vinsten med 20 procent jämfört med 2013 under andra kvartalet 2014 och försäljningen växer med 26 procent. Lägenhetsförsäljningen var högre än förväntningarna från analytiker som Thanatcha Jurukul och Nithi Wanikpun på Nomura. Men de förväntar sig fortfarande att överföringar av lägenheter kommer att försenas, så analytikerna beräknar endast en tillväxt på 5 procent för detta räkenskapsår för mark och hus.

Enskilda fristående hämtade också, vilket kan antyda förbättrad känsla. Men analytikerteamet har fortfarande ett "neutralt" betyg på aktien - ofta tolkad som att sälja aktien - medan de väntar på att se om rebound kan upprätthållas och om ledningen kommer med förutsägelser om långsiktig försäljningstillväxt. De tror att utvecklaren kvalitetshus ser bäst ut som huvudutvecklare av markad fastighet.

Samujana, Koh Samui

Samujana villaegendom är en samling av 25 överdrivna villor, till försäljning och uthyrning. Alla villor har stora privata infinitypooler och fri utsikt över havet. Villorna ligger perfekt på en sluttning med utsikt över en korallvik, och erbjuder tre till åtta sovrum och är perfekta för familjer, vänner och par. Det är bekvämt beläget bara några minuter från Koh Samui International Airport och Chaweng Beach.