Guide: Investera i Seoul Property
Under de senaste två åren, även när alla andra ledande fastighetsmarknader i Asien har genomgått sin egen andel av upp- och nedgångar, har Sydkoreas fastighetsmarknad konsekvent varit på en uppåtgående graf. Enligt KB Land, leverantören av bostadsstatistik till regeringen, har Sydkoreas fastighetspriser ökat stadigt sedan augusti 2013 och fastighetstransaktioner under det senaste året nådde en miljon - det högsta antalet sedan 2006.
Huvudstadsregionen Seoul och Gyeonggi-provinsen är värmeelementet av hektisk aktivitet enligt en ny rapport från det statliga Korea Development Institute (KDI). Enbart huvudstadsregionen svarade för 52 procent av den totala inhemska försäljningsvolymen under andra kvartalet 2015, ett hopp på häpnadsväckande 64,3 procent i transaktioner från år till år. Sammantaget hoppade hemtransaktioner med 39,1 procent från året innan under andra kvartalet 2015.
FASTIGHETSMARKNAD FÅR ETT STORA BOOST
Den robusta fastighetsmarknaden återspeglar den ekonomiska tillväxten i Korea och regeringens effektivitet när det gäller att genomföra aktuella politiska beslut. Yoona Choi, vice ordförande och partner för Knight Frank Korea, sade: ”(en av) lagstiftningen som har haft en enorm inverkan på bostadsmarknaden är att förenkla LTV (lånevärde) och DTI (inkomstskuld) ), där hypotekslånen höjs till 70 respektive 60 procent, från genomsnitt 50 procent och 50 procent tidigare. ” Enligt KDI: s rapport kan ökningen av fastighetstransaktioner tillskrivas de låga räntorna och de höga jeonspriserna.
Jeonsystemet är landets unika hyresystem som många hushåll driver under. Hyresgäster betalar en stor insättning (vanligtvis hälften av fastighetsvärdet) när de hyr ett hem under en grundperiod på två år. I slutet av kontraktet kommer hyresvärden att returnera hela insättningen utan att debitera en månadshyra, medan han tjänar pengar på räntan som betalas på jeonen under hyresperioden. Eftersom räntorna nyligen nådde en rekordlav nivå på 1,75 procent, har hyresvärdar höjt sitt jeonse-värde till i genomsnitt 71,9 procent av deras fastighetsvärde. Som ett resultat vänder blivande hyresgäster till att köpa hus istället för att undvika de orimliga hyresavgifterna.
VARFÖR SEOUL?
Sydkoreas huvudstad och kommersiella centrum, Seoul, har alltid varit det föredragna valet av investeringar med sin stadiga bostads- och stabiliserade kommersiella sektor. Det utsågs till 'Best International Business Meeting Destination' av Business Traveller, rankat först i Bloombergs Global Innovation Index-rankning och placerades sjätte i Global Power City Index i följd i tre år av Mori Foundation.
Även om fastighetspriserna i Seoul är något högre, kommer det med attraktiva funktioner som hyresvänligt hyresystem, marknadsluciditet och lättare konvertibilitet av huvudstäder som kompenserar nackdelen med ett högre pris. Oavsett om du investerar i ett hem eller kommersiell fastighet i Seoul finns det ingen bättre tid än nu.
Det enorma utbudet och därmed höga vakansgraden i Seoul har resulterat i ett behov av nuvarande hyresvärdar att erbjuda hyresincitament som några månader med gratishyror. "Utbudet kommer emellertid att minska under andra halvåret 2015, och vi kommer att se den nuvarande hyresgynnade marknaden för att gå över till en hyresgäst som är gynnsam under 2015-2016," säger Richard Hwang, VD för Cushman & Wakefield Korea. Han tillägger också att den långsiktiga marknadscykeln kommer att vara hyresdrivna, samla sunda hyror och uppskattning av kapitalvärden för ägarna.
Jämfört med andra asiatiska globala kommersiella destinationer är Seouls fastighetsmarknad nästan 1,5 gånger större än Hong Kong och dubbelt så mycket från Singapores marknad. Seoul har också den största koncentrationen av kommersiella fastigheter i landet, med sina tre betydande affärsdistrikt - Central Business District (CBD), Gangnam Business District (GBD) och Yeouido Business District (YBD) - hem till ett antal ledande finansiella institutioner, inklusive den koreanska börsen. Vidare kommer öppningen av Seoul tunnelbanelinje nr 9 att ansluta Shinnonhyeon till Seoul Sports Complex station, vilket ger en extra fördel av bekvämligheten runt staden.
FASTIGHETSDISTRIKTER ATT UTSIKTA
För de bästa kommersiella fastigheterna bör potentiella investerare se till de tre stora affärsområdena (CBD, GBD och YBD) som ligger nära 66,5 procent av de stora kontorsbyggnaderna i Seoul. CBD är det största av de tre distrikten och är hem för stora statliga multinationella institutioner. GBD kommer på andra plats och fokuserar på att bygga ett centrum för informationsteknologi. Slutligen inkluderar YBD, kallad ”Sydkoreas” Wall Street, huvudkontor för värdepappersföretag och radioföretag.
Andra investeringsområden att hålla ett öga på inkluderar Magok District och Digital Media City (DMC), som är framtida framstående platser som kan erbjuda kommersiella anläggningar av hög kvalitet och exceptionella bostadsfastigheter, bland många andra fördelar.
Magok District, som ligger i sydvästra Seoul, är ett miljövänligt kluster för kunskapsindustrin som just har slutfört byggandet i slutet av förra året. Det är ett forsknings- och utvecklingscenter i världsklass för olika nationella och internationella företag, forskningsinstitut, universitet och organisationer som LG, Lotte och Kolon Future Technology Institute.Det ger också främsta bostadsområden, en enorm central park mitt i Magok District och pålitlig masstransport som bekvämt förbinder invånare runt området och till Gangnam och Yeouido. Dessutom ligger Magok bara två kilometer från Gimpo Airport, som tillhandahåller internationella flygningar till Peking, Shanghai, Tokyo, Osaka, Nagoya och Taipei, vilket gör det till ett lovande affärsområde mellan Korea-Kina-Japan.
Å andra sidan är DMC ett modernt underhållningskluster för digital media beläget i Sangnam-dong, nordväst om Seoul. Ett projekt som syftar till att slutföras helt och hållet i år, DMC kommer i hög grad att bidra till Koreas positionering på den kunskapsbaserade marknaden genom dess avancerade teknik, mänskliga resurser och underhållningskapacitet, som redan visats i det globala fenomenet Korean Wave. Det är ett kärnelement i den nya Sangnam Millennium City Plan tillsammans med World Cup Stadium, World Cup Park och Eco Village, vilket gör det till en topp turistdestination där människor, miljö, kultur och teknik blomstrar tillsammans. En av de viktigaste faciliteterna som tillhandahålls här är DMC Ville, ett område med servicelägenheter exklusivt för utlänningar, vilket säkerställer att utlänningar kan känna sig välkomna och bo bekvämt i området.
Med de sänkta räntorna, begränsade leveranser, robust ekonomi och attraktiva investeringsområden verkar det finnas en liten risk för fastighetsmarknaden i Seoul att gå för långt ifrån. I själva verket har denna välmående huvudstad i Sydkorea alla ingredienser för en fortsatt tjurkörning.
Personalkrediter
Text av Delia Gan och Tina Chopra
Denna artikel publicerades ursprungligen i Palace
