Fastighets-kinesisk fastighetshoppning
Jag kan inte motstå att läsa, lära mig och analysera mönstren för den kinesiska investeraren. Med kineser menar jag Kina folk. Deras stora kvantitet och kvantitet av utgifterna är inget annat än att spåra och de förändrar marknadsdynamiken. Därför är det av stort värde för investerare att titta på, förstå, följa och försöka förutsäga detta fantastiska fenomen.
Kinesiska turister snappar lyxvaror i miljarder USD. Oavsett var dessa stora utgifter turist reser till, detaljhandeln blomstrar och därmed hyresavkastningen går högre, gynnar hyresvärdarna. I den här artikeln kommer jag att koncentrera mig på egendom i sig. Det är inte överraskande att de massiva utgifterna för PRC-medborgare på utomeuropeiska shopping omfattar också fastigheter, där många av dem köper medan de är på semester utomlands.
HOLIDAY JAKT FÖR ÖVERSEAS FASTIGHET
Över en tredjedel av Kinas HNWI: s har redan köpt fastigheter utomlands, och 41% av dem avser att investera i utländska fastigheter inom de kommande tre åren - 66% planerar att investera i bostadsfastigheter, enligt Juwai webbplatsuppgifter. De 10 bästa länderna som kinesiska köpare frågar sig mest om på sin webbplats är USA, Australien, Kanada, Nya Zeeland, Storbritannien, Thailand, Spanien, Tyskland, Japan och Frankrike. I själva verket var sex av dessa tio länder på listan över de 10 bästa destinationerna för rika kineser under de senaste åren.
Ingenting är nytt om fly-and-buy-beteende som vi alla upplever ibland. Ingenting förvandlar dock fastighetsmarknaderna som de kinesiska resenärerna gör och de är redan den snabbast växande turistmarknaden på vår planet.
Chinatown, Singapore
KASSA IN PÅ KINESISK TURISM
Företag runt om i världen har insett att värdet av kinesiska semesterfirare är för lukrativt att ignorera. Gästfrihetsföretag, återförsäljare, till och med kinesiska utvecklare och företagens investerare går med i den stora pengarvågen utanför deras land där kinesiska globetrottare flockar till för helgdagar. Det är här företag och investerare försöker investera för att utnyttja den enastående efterfrågan på varor och tjänster.
Kinesiska företag köpte orter i Hokkaido och taxfree-butiker i Tokyo, i grund och botten för att rymma och ta in pengar på sina egna semesterfirare och shoppare. De vet att de ska köpa det bästa. Bara en anekdot, under de senaste resorna kunde vi inte hitta en fin japansk whisky i många huvudbutiker runt Tokyo, inte heller i taxfree-butiker på flygplatsen, allt såld till kinesiska turister!
Kinesiska medborgare blev också de största utländska köparna av hem i USA förra året, då de köper amerikanska fastigheter i miljarder dollar. En enorm ökning av kinesiska köp av både bostäder och kommersiella fastigheter förra året tog deras femåriga investeringar totalt till mer än 110 miljarder dollar, enligt studien från Asia Society och Rosen Consulting Group. Den totala storleken på det totala beloppet har hjälpt fastighetsmarknaden återhämta sig efter kraschen som började 2006 och orsakade den ekonomiska krisen 2008. Trots en avmattning på grund av Kinas försök att undertrycka kapitalutflöden kommer siffran för andra halvåret av detta decennium troligen att fördubblas till 218 miljarder dollar, säger studien.
Mycket intressant att notera resultaten från min forskning och öppna källor - det är häpnadsväckande att Kina 2014 utfärdade 16 miljoner pass. Från 2012 innehade cirka 38 miljoner kinesiska medborgare vanliga pass, vilket endast omfattade 2,9% av den totala befolkningen vid den tiden. Om till och med ett totalt antal passinnehavare bara fördubblats under de senaste tre och ett halvt åren, betyder det att vi för närvarande bara har sett cirka 6% av den kinesiska befolkningen resa hittills. Vi kan bara föreställa oss hur fastighetsmarknaderna kommer att se ut när det kommer att finnas många fler av dessa lukrativa turister som kommer att handla utomlands.
Sydney Harbour
RUNDT ASIEN
Låt oss nu titta närmare vårt hem, vad som händer med gränsöverskridande köp av fastigheter. Som jag korrekt förutspådde i denna publikation (det är Palace magazine i Singapore) för några månader sedan, fick den australiensiska marknaden de flesta av de inkommande pengarna hälls in i deras egendom. Detta trots olika fastighetsskatter och begränsningar för utländska köpare, till exempel ett förbud att sälja begagnad fastighet till utlänningar. De flesta köpare är kinesiska.
Under tiden i Sydostasien vände kinesiska turister sig om den thailändska ekonomin, de blev den enskilt största tillväxtkällan och gav ett efterfrågat tryck till Thailand, utan vilket det skulle bli i nedgång. Antalet kinesiska besökare svällde med mer än 71% förra året till 7,9 miljoner. Det är en betydande del av de nästan 30 miljoner internationella turister som besöker Thailand. Jag har ännu inte tillräckligt med information om deras fastighetsköp i Thailand, men de håller verkligen de 4-5-stjärniga hotellen där upptagna.
Det som dock ses är att majoriteten av PRC-turisterna fortfarande kommer i grupper och som begränsar deras kapacitet att köpa fastigheter som de gör i USA och Europa. Det är bara en fråga om tid när fler av dem kommer på egen hand och kommer att vända tidvattnet på en önskvärd semesterort i kungariket.
I vår region dominerar inte bara kineserna fastighetsmarknaderna. I Vietnam gav lättnaderna i fastighetslagarna och en blomstrande ekonomi förtroende för den vietnamesiska diasporaen att skicka pengar i rekordmängd, vilket tillförde ånga till fastighetssektorn, som nu genomgår ytterligare en boom efter att ha uppstått från depressionen.Jag kan också se utlänningar flytta in, men överlag domineras fastighetsmarknaden i Vietnam av utomeuropeiska vietnameser. Jag noterar också att det finns många konstruktioner på platser som HCMC.
Mitt enda hopp är att utvecklarna inte kommer att bygga över och tillsammans med köpare inte skapar en ny bubbla. Singapore och Hong Kong har tagit grepp om regeringarnas införda kylningsåtgärder, så bostadsmarknaderna är totalt sett i nedgång. Singapore är fortfarande en valinvestering för lokala investerare och utländska fonder, med tanke på dess trippel A-rating och ”safe haven” -status.
Köpsaktivitet på Singapore-marknaden för fastighetsinvesteringar är beredd på ett comeback. Men för närvarande ser jag mestadels bottenfiskarna som är tillbaka och letar efter fynd i avancerade bostadsfastigheter i Singapore, vilket är ganska underprissatt jämfört med liknande fastigheter i Hong Kong, London och Manhattan.
Butikshuset är ett marknadssegment i Singapore, som lockar investeringar. Det har också varit en av mina favoriter i många år. Jag älskar dem! Värden på shophouse, särskilt i centrala områden, har hoppats under de senaste tre åren, eskalerade av deras knapphet och efterfrågan från fonder och utlänningar. Några senaste erbjudanden från utländska investerare gick för över 2 700 USD per kvadratmeter när det gäller bruttoboligytan. I affärsdistrikten steg priserna med cirka 80% under de senaste fyra åren. Det verkar som att fler utländska fonder och privata investerare köper eftersom lokalbefolkningen tenderar att titta mer på avkastningen och nyligen är avkastningen mycket låg.
Ibland så lite som 2-3%. Emellertid ser fonder och utlänningar ett stort värde i dessa knappa fastighetspärlor eftersom de aggressivt köper dessa hus och räknar med kapitalvärdighet. När butikshuset väl har renoverats finns det en god efterfrågan på hyresavtal, eftersom hyresgästerna fortfarande tycker att dessa hyror är värda i jämförelse med köpcentra eller högre kontorsbyggnader. Jag tror att jag ser fram emot att fler köpare kommer att visa intresse för detta fastighetssegment. Jag ser också mer värde på mindre centrala platser som kan tillgodose kontor såväl som F&B på platser som Kampong Glam.
Kampong Glam är ett av de 'etniska centra' i ett relativt centralt område i staden. Priserna ökade inte så mycket som höfthörnorna i Kinas stad, såsom Club Street. Att vara längs Victoria Street och den väletablerade exotiska detaljhandlarna av Arab Street, är det en lovande investeringsplats att ha i ens portfölj.
Alexander Karolik-Shlaen EMBA, ekonom och fastighetsinvesterare, är VD för Panache Management - ett lyxvarumärke och fastighetsinvesteringsrådgivning
Denna artikel publicerades först i Palace magazine.
