Fastighetsinvesteringar i Sydney, Australien: En fördelning av trender, priser och marknaden i marken Down Under

Sydney är Australiens mest glamorösa stad, definierad lika mycket av sin robusta Stilla kustlinje som den utsökta hamnen. Det är också det dyraste. Sedan huspriserna började återhämta sig i mitten av 2012 har stadens bostadsvärden stigit 67%. Trots prat om marknadskylningen har prisökningen fortsatt. Stadens flyktiga huspriser ökade igen i november 2016 och tog sin årliga prisökning till 13%, enligt forskaren CoreLogic.

Trenden varnar för en hotande priskorrigering. "Alla tecken på en bubbla finns där", sa David Murray, före detta VD för Commonwealth Bank i en ny TV-intervju där han pekade på övervärderade huspriser i Sydney och Melbourne. "Vi tror att Sydney är upp till 40% övervärderat", instämmer Louis Christopher från SQM Research, ett fastighetsanalysföretag i boutique. Om förändringar inte görs, till exempel att höja räntorna eller tuffare utlåningsbegränsningar, säger Christopher att priserna kan fortsätta att stiga upp till 16% under 2017.

Men inte alla håller med om denna bedömning. Australiens reservbank har fördubblats på grund av sitt påstående att huspriserna är under kontroll trots de senaste höjningarna i Sydney och Melbourne. I genomsnitt över hela Australien säger RBA att ”husprisinflationen” fortfarande ligger under mitten av förra året när tillsynsmyndigheterna gick in och tvingade bankerna att skärpa kreditstandarder.

"Mina tankar är att analytiker fortsätter att göra fel på den australiska marknaden", säger Ken Jacobs, en mäklare som specialiserat sig på försäljning av lyxbostäder i Sydney. ”Det finns inte en marknad utan snarare flera marknader, och när forskare klumpar samman information snedvrider det fakta”.

Herr Jacobs säger att han för närvarande ser den mest försäljningsaktiviteten i den nedre delen av marknaden (under 2 miljoner AUD eller cirka 1,5 miljoner USD) och på den nybyggda lägenhetsmarknaden, även om en massa nya lager i rörledningen skulle kunna ta lite värme ur den sektorn. Samtidigt är försäljningen i slutet av marknaden solid om den är något dämpad, även om han, säger han, "det har varit ett par försäljningar med högt värde som har bidragit till att kalibrera toppslutet".

Vid en sådan försäljning spenderade en familj i Sydney 57 miljoner AUD (cirka 42,7 miljoner USD) på fastigheter i hamnarna och hämtade tre bostäder i den kommande utvecklingen av Opera Residences, inklusive en penthouse med 26 miljoner AUD (cirka 19,5 miljoner USD) och två sub -takvåningar till 14,9 miljoner AUD (cirka 11,2 miljoner USD) och 16 miljoner AUD (cirka 12 miljoner USD). Opera Residences ligger i Bennelong Point, en av stadens mest tätt hållna enklaver. Här finns 104 enheter, många med fantastisk utsikt över operahuset, bron och hamnen. Priserna börjar på cirka 1,66 miljoner AUD (cirka 1,25 miljoner USD) för en enhet med ett sovrum.

När det gäller fristående hem är Sydneys mest exklusiva stadsdelar östra förorter som Point Piper, Elizabeth Bay, Mosman och Hunters Hill på North Shore, där herrgårdar ofta säljer för upp till 13,3 miljoner AUD (cirka 10 miljoner USD). Majoriteten av köpare här köper en primär bostad. Och medan Jacobs har sålt flera troféhem till kinesiska köpare (en Point Piper-herrgård nyligen sålt för mer än 60 miljoner AUD eller cirka 45 miljoner USD till en miljardärsfamilj från Kina), säger han i allmänhet att utländska köpare är mest aktiva i det nya -byggnadsmarknad. (Den australiska utrikesinvesteringsnämnden tillåter att 50% av all ny utveckling säljs till utländska).

Historiskt sett har lägenheter i Central Business District (CBD) sålt bra, men utvecklingen går nu över till nya stadsdelar som Waterloo och Eastlakes, som erbjuder enkel åtkomst till flygplatsen, de södra stränderna och University of New South Wales. Parramatta har också gynnats av statliga investeringar i infrastruktur och ett tillströmning av unga yrkesverksamma.

"Parramattas befolkning beräknas växa med 24% fram till 2036", säger Julian Sedgwick, global försäljnings- och marknadschef på Crown Group, en av Sydneys mest produktiva utvecklare. ”Dussintals högprofilerade företag flyttar sina arbetskrafter till Parramatta och tar med ledande befattningar som traditionellt ligger i CBD”. Ledare vill inte nöja sig med genomsnittliga lägenheter, säger Sedgwick, och som ett resultat finns det en växande efterfrågan på högkvalitativa lägenheter med anläggningsstil. Hans företag utvecklar för närvarande Infinity, en bostadsutveckling för blandad användning i Parramatta som levereras komplett med anlagda takträdgårdar, avskilda underhållningsområden och en sky lounge.

Iwan Sunito, grundare av Crown Group har utvecklat projekt i Sydney sedan slutet av 1990-talet. Han tror att platsen fortfarande är den mest avgörande faktorn för köpare, och alla hans projekt ligger i närheten av kollektivtrafik, köpcentra, kontor och skolor. Men han säger att köpare i allt högre grad också fokuserar på projektets ekonomiska hållbarhet, med vilket han menar ”enkel, innovativ och funktionell design”.

”Vi ägnar särskild uppmärksamhet åt naturligt ljus och det offentliga rummet när vi utformar. Vi lägger också stor vikt vid hur vi kan gynna allmänheten och tillgodose de framtida behoven i området, säger han.Infinity, till exempel, har en loopad form med ett tomrum i den norrläge fasaden som gör att naturligt ljus kan tränga in i en central anlagd torg och lägenhets balkonger. På gatunivå kommer olika kaféer, barer, restauranger och detaljhandelsalternativ att omsluta byggnadens omkrets.

Ny utveckling i tillväxtområden kommer utan tvekan att fortsätta att definiera Sydneys urban livsstil. Julian Sedgwick tror att stadens starka grunder kommer att förbli attraktiva för köpare. "Sydney erbjuder en säker investering för köpare med stark infrastruktur, stadig tillväxt för bostadspriser, stark sysselsättning och framför allt politisk stabilitet", säger han.

När vi ser framåt förutspår Shane Oliver, chefekonom för AMP Capital att priserna i Sydney kommer att stiga med cirka 10% under 2017. "Nationella prisfall är osannolikt förrän RBA börjar höja räntorna igen och det är osannolikt före 2018", säger han. Ken Jacobs håller med. ”Om det inte finns en specifik fråga eller händelse som leder till marknaden, tror jag att 2017 kommer att vara relativt stadig tillväxtmässigt”.

På marknaden

Bulwarra, Hunter's Hill

Ursprungligen byggdes 1877 och denna gård vid floden har renoverats som en modern, miljövänlig tillflyktsort. Fastigheten har fem sovrum och fyra badrum på 6 699 kvadratmeter inomhus- och utomhusbostadsområde och har dramatiska takhöjder med dubbel höjd, ekgolv, en poolpaviljong, tennisbana, pensionat och garage med fyra bilar. Ligger i Hunters Hill, nio kilometer från Sydneys CBD.

PRIS: På ansökan, KONTAKT: www.kenjacobs.com.au

Infinity, Green Square

Utformad av arkitekten Koichi Takada, inkluderar denna kommande 20-våningar blandade användning studior till lägenheter med tre sovrum och trädgårdsterrassenheter, var och en med golv till takglas. Bekvämligheterna inkluderar anlagda takträdgårdar, en sky lounge, en infinitypool och ett performance auditorium. Beläget på Green Square med enkel åtkomst till flygplatsen, CBD och Centennial Park. En penthouse med tre sovrum kvar.

PRIS: 3,4 miljoner AUD (cirka 5,5 miljoner USD), KONTAKT: www.infinitybycrowngroup.com.au

Denna artikel publicerades först under specialrapporten i Palace 18